El presidente del Observatorio Legislativo, Eduardo Galaviz Ibarra, advirtió que la iniciativa presentada en el Congreso de Quintana Roo para reformar el Código Civil, con la finalidad de dar certeza jurídica a los contratos de promesa relacionados con bienes inmuebles, generaría nuevos riesgos de fraude e incertidumbre si no se analiza a fondo antes de aprobarse.
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Código Civil y registro de contratos de promesa
La propuesta se presentó en la tercera sesión del primer periodo ordinario de la XVIII Legislatura y plantea reformas para que los contratos de promesa que afecten bienes raíces o derechos reales se inscriban mediante anotación marginal en el Registro Público de la Propiedad. Con ello, se busca otorgar seguridad patrimonial y prevenir engaños en operaciones inmobiliarias.
Los artículos propuestos señalan que: el contrato de promesa que afecte bienes raíces o derechos reales deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (artículo 2545 Bis), y que el registro será constitutivo respecto a convenios y contratos por los cuales se prometa, cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio de bienes raíces o una hipoteca (artículo 3159).
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Riesgos de fraudes y vacíos legales
Eduardo Galaviz Ibarra reconoció que la intención es válida, ya que en Quintana Roo se han documentado muchos casos de fraudes con promesas de compraventa. Sin embargo, alertó que la propuesta no contempla varios riesgos que podrían derivar en problemas mayores.
Uno de los principales, explicó, es que los contratos de promesa al ser privados y sin vigilancia notarial se prestan a simulaciones, falsificación de títulos de propiedad e incluso de identidad. Incorporarlos en los nuevos procedimientos digitales del Registro Público sin controles estrictos, advirtió, podría facilitar operaciones fraudulentas.
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Llamado a parlamento abierto
Otro vacío identificado es la ausencia de un plazo de caducidad; de no establecerlo, las promesas inscritas podrían quedar vigentes indefinidamente, generando conflictos en el pago de impuestos, en el cumplimiento de derechos y en la validez de las operaciones. “Debe haber un plazo máximo para las promesas. De lo contrario, podrían quedarse vigentes eternamente y generar conflictos posteriores”, subrayó.
El presidente del Observatorio Legislativo añadió que se debe considerar la complejidad de las promesas sobre terrenos ejidales, ya que tienen un marco legal distinto y no pueden tratarse bajo las mismas reglas que las propiedades privadas.
Ante estas observaciones, Galaviz Ibarra llamó a abrir el debate en un parlamento abierto, con la participación de notarios, autoridades del Registro Público, especialistas en comercio inmobiliario y sectores involucrados, a fin de diseñar reglas claras que atiendan los fraudes sin generar nuevas complicaciones jurídicas.